(Bei Behandlung des Tagesordnungspunktes ist Landschaftsarchitekt Martin Beil vom Büro Dietz und Partner anwesend.)

 

Für das Wohnbaugebiet „Märzfeld“ im Stadtteil Altfeld sieht die Planung die Ausweisung von 41 Grundstücken nördlich der Römerstraße vor. Die Grundstücke belaufen sich in einer Größenordnung von 500 – 800 m². Zulässig sind Einzel- und Doppelhäuser mit max. zwei Vollgeschossen. Zudem wurde ein Spielplatz, angrenzend an das Regenrückhaltebecken, sowie ein kleiner Parkplatz anstelle der ursprünglich geplanten Versorgungsanlage eingeplant. Die Anbindung des Gebiets erfolgt über zwei Erschließungsstraßen, zum einen über den Geißenweg und zum anderen über den März(en)weg. Insgesamt beträgt der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3,88 ha. Der naturschutzrechtliche Ausgleich für die Versiegelung von Flächen mit insgesamt 11.628 m² wird teilweise im Gebiet mit 4.325 m² und zusätzlich 7.303 m² aus dem städtischen Öko-Konto nachgewiesen.

 

Zwischenzeitlich wurde die Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden, sonstigen Träger öffentlicher Belange, Nachbargemeinden und anerkannten Naturschutzverbände gem. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) vom 30.11. – 08.01.2021 durchgeführt. Die vorgebrachten Stellungnahmen sowie die vorgeschlagene Abwägung der Träger öffentlicher Belange, Behörden und Nachbargemeinden wurden den Gremiumsmitgliedern zur Einsichtnahme zur Verfügung gestellt.

 

Herr Beil erläutert anhand einer Präsentation ausführlich die eingegangenen Stellungnahmen. Diese wurden bereits vorab den Gremiumsmitgliedern über das Ratsinfosystem zur Verfügung gestellt.

 

Gegenüber der Entwurfsplanung wurden u. a. folgende Änderungen vorgenommen:

 

·         Die Vollgeschosszahl entfällt aufgrund der zu aufwendigen Berechnung.

·         Die Festsetzung der Dachfarbe wird näher bestimmt (textl. Festsetzung C) 7. Dachdeckungen).

·         Neu aufgenommen wurden gegenüber der Entwurfsplanung die textliche Festsetzung unter Punkt D) zum Immissionsschutz. Darüber hinaus wurden die Hinweise zum Immissionsschutz ebenfalls ergänzt.

·         Zusätzlicher Hinweis zu Ausgleichsfläche A 5 aufgenommen

·         Hinweise zur Wasserwirtschaft – Starkregenereignisse ergänzt

 

Wesentliche Berücksichtigung von Stellungnahmen

 

Ergänzungen zur Begründung des Bedarfs von 41 neuen Bauplätzen in Altfeld

·         Regierung von Unterfranken als Höhere Landesplanungsbehörde,

·         Regionaler Planungsverband Würzburg

·         Bayerischer Bauernverband,

·         Amt für Ländliche Entwicklung Unterfranken

·         Bund Naturschutz in Bayern

 

Über 100 belegte Nachfragen für 41 Bauplätze

 

Wesentliche Änderungen der vorendgültigen Fassung, die in die endgültige Fassung eingearbeitet wurden.

 

Begründung des Bedarfs von 41 neuen Bauplätzen in Altfeld

 

Einem fehlenden Bedarf stehen entgegen:

·         die fortschreitende Bebauung:

10 vorwiegend städtischen Baulücken in den letzten 4 Jahren,

·         die erhebliche Nachfrage (45 InteressentInnen an Baugrundstücken im geplanten Wohngebäude),

·         die nachgewiesen fehlende Verfügbarkeit der (17) privaten, unbebauten Baugrundstücke;

·         die Stagnation (keine Abnahme!) der Einwohnerzahl,

·         der weitere Anstieg des individuellen Wohnraumflächenbedarfs pro Person,

·         die Einschätzung des Dorfentwicklungskonzepts – ansteigende Einwohnerzahl Alfelds aufgrund der Gewerbeansiedlungen

 

Ähnliche Situation zwischen verfügbarem Bestand und Nachfrage im Kernort Marktheidenfeld und in den Ortsteilen.

Die Bemühungen um die Schließung von Baulücken und die Ausschöpfung der Innenentwicklungspotentiale werden durch die Stadt Marktheidenfeld parallel zu Baugebietsausweisungen fortgeführt.

 

Fehlende Angebote für Ein- und Zweifamilienhaushalte

Flächen sparende, verdichtete Bauweisen

(ALE Unterfranken, Bund Naturschutz in Bayern)

Im Rahmen der weiteren Grundstückseinteilung sind auch kleinere Grundstückseinheiten und verdichtete Bauweisen nicht ausgeschlossen, soweit sie sich im Rahmen der (derzeit noch gültigen) Baunutzungsverordnung bzw. zulässigen Grundflächenzahl bewegen.

Die Grundstücksgrößen und die Grundstücksgrenzen besitzen lediglich hinweisenden Charakter.

 

Neue textliche Festsetzungen und Hinweise

 

Vollgeschoße

Verzicht auf die Festsetzung von Vollgeschoßen, da die Höhen der Anlagen durch die festgesetzten Wandhöhen ausreichendgeregelt sind.

Verweise auf das Bauordnungsrecht können entfallen.

 

Gestaltung

Die Dachfarbe wird neu differenzierter formuliert:

Zulässig sind nur naturrote und rote Farbtöne in Abstufungen und anthrazitfarbene Dachfarben in Abstufungen.

Verwendung der Abstandsflächenregelungen nach der ab 1. Februar 2021 neu gültigen Regelung der BayBO (z. B. Abstandsfläche = 0,4 H)

 

Immissionsschutz

Die bisher in der Begründung aufgeführten Maßnahmen zur Herstellung „gesunder Wohnverhältnisse“ werden als Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen:

·         Lärmabgewandte Grundrissorientierung von schutzbedürftigen Räumen und/oder

·         Schalldämmmaßnahmen lärmausgesetzter Außenwände inkl. der Öffnungen wie Fenster mit lärmgedämmter Lüftung

·         Rechnerischer Nachweis, dass die Anforderungen an den passiven Lärmschutz eingehalten werden, durch den Bauherrn

·         Hinweis: durch die derzeit üblichen Wärmedämmungen wird in der Regel heute das erforderliche Schalldämmmaß (R´w,ges = 35 dB) für Aufenthaltsräume von Wohnungen erreicht

·         Hinweise auf sonstige Lärm-Immissionen durch militärische Hubschrauber-Tiefflugstrecke (sind hinzunehmen)

 

Die Stadträte Kutz und Adam verweisen ausdrücklich auf die massive Lärmzunahme im Stadtteil Altfeld und regen an, beispielsweise über weitergehende Lärmschutzmaßnahmen nachzudenken. Herr Beil erläutert hierzu, dass die Prognosen zum Gewerbegebiet Söllershöhe, zur B 8, dem Autobahnzubringer und dem Gewerbegebiet Schlossfeld bereits Berücksichtigung gefunden hätten.

 

Wasserwirtschaft:

Empfehlung: Gebäudeöffnungen 25 cm über Straßen-/Geländeniveau anzulegen und Keller mit Öffnungen als „weiße Wanne“ auszubilden.

Regenrückhaltebecken dient vorrangig als technische Entwässerungsanlage, nachrangig als Ausgleichsfläche.

 

Versorgungsleitungen

Hinweis auf die Schutzbereiche von Strom- und Gasleitungen mit Einschränkungen der Gehölzpflanzung und -entwicklung in Ausgleichsfläche A 5

 

Landwirtschaftlicher Verkehr

Bedenken von Behinderungen durch private Ein- und Ausfahrten auch bereits im Baubetrieb können außerhalb der Festsetzungen und Hinweise des Bebauungsplans teilweise gewürdigt werden, in dem vor Verkauf der Grundstücke Anpflanzungen und auch Bodenmodellierung entlang des Geißenwegs angelegt werden.

Die vorgeschlagene Erschließung über eine Zufahrt wird aus Gründen der Erreichbarkeit und der Versorgungssicherheit (Leitungen, Entwässerung…) nicht weiterverfolgt.

 

Das Gremium erörtert nochmals intensiv den vorgelegten Entwurf des Bebauungsplans. Unter Hinweis auf den Flächenverbrauch spricht sich 3. Bürgermeister Dr. Hartwig für kleinere Grundstücke aus. Herr Beil erläutert hierzu, dass die vorgestellten Grundstücksgrenzen lediglich Hinweischarakter hätten und die endgültige Festlegung noch nicht erfolgt sei.

Stadtrat Adam regt die Aufnahme eines Passus in die notariellen Kaufverträge an, mit welchem die Installation einer Zisterne für das Niederschlagswasser zwingend festgelegt werden soll. Hier wirft Frau Hartmann ein, dass eine solche Auflage notariell eventuell nicht festlegbar sein könne. Stadtrat Kempf hält fest, er könne sich auch eine finanzielle Förderung durch die Stadt als Anreiz für die freiwillige Errichtung einer Zisterne vorstellen. Stadtrat Adam regt weiter die vollständige Bepflanzung der Grundstücksgrenzen mit Sträuchern an.

Beschluss:

 

Nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander wird dem Bebauungsplan „Wohngebiet Märzfeld in Altfeld“ mit Begründung und Umweltbericht einschließlich der eingearbeiteten Ergänzungen bzw. Korrekturen in der Fassung vom 11.02.2021 in der vorgestellten Form zugestimmt und als Satzung gem. § 10 Abs. 1 BauGB beschlossen.