·         Liegt gem. § 34 BauGB innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

·         fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein

·         Stellplatzsatzung eingehalten                                             ja   nein

·         Zur Abweichung wird das Einvernehmen erteilt  ja   nein

·         Erschließung ist gesichert

 

Der Antrag auf Vorbescheid beinhaltet die Planung zum Neubau einer Wohnanlage mit 67 Altenwohnungen, einer Tagespflegeinrichtung mit 30 Plätzen und Büro- und Funktionsräumen für eine Sozialstation

 

Das Bauvorhaben liegt in den im Zusammenhang bebauten Ortsteilen und fügt sich in die Eigenart der Umgebungsbebauung ein. Die Erschließung ist gesichert.

 

Hierzu werden 6 Fragen gestellt:

 

1. Ist das geplante Vorhaben mit der vorgesehenen Art (Neubau einer Wohnanlage mit 67 Altenwohnungen, einer Tagespflegeeinrichtung mit 30 Plätzen und Büro- und Funktionsräumen für eine Sozialstation) und dem geplanten Maß der Nutzung (3-geschossige Bauweise mit begrüntem Flachdach und Photovoltaikanlage) auf den zur Bebauung vorgesehenen Grundstücken, FI.-Nr. 7730/4562-2/4562-4, nach § 34 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig?

 

2. Kann die zur Bebauung vorgesehene und zusammengefasste Grundstücksfläche, mit ca. 5.115 m² für die Ermittlung der planungsrechtlichen Parameter (GRZ) zugrunde gelegt werden?

 

3. Ist eine GRZ von ca. 0,42 bis 0,45 genehmigungsfähig?

 

4. Kann dem Stellplatznachweis zugestimmt werden?

 

5. Kann eine dritte Grundstückszufahrt vorgesehen werden?

 

6. Kann für die Überschreitung der, gemäß Stellplatzsatzung der Stadt Marktheidenfeld zulässigen Zufahrtsbreite, von max. 6,0 m auf ca. 8,0 m Breite, eine Befreiung erteilt werden?

 

 

Zu 1. Es hat bereits Abstimmungsgespräche mit dem Landratsamt Mainspessart gegeben. Danach wäre das Vorhaben nach § 34 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig. Wie den Schnitten und der Straßenfassade zu entnehmen ist, werden die Höhen der umliegenden Gebäude weitestgehend eingehalten.

 

Zu 2. Diese Entscheidung obliegt der Genehmigungsbehörde. Es ist davon auszugehen, dass bei einer Baugenehmigung die Zusammenfassung der Flurstücke als Auflage gemacht werden wird.

 

Zu 3. Im Flächennutzungsplan der Stadt Marktheidenfeld ist der Bereich als Wohngebiet (W) dargestellt. Nach § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO) liegen die Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung für ein Wohngebiet bei einer GRZ (Grundflächenzahl) von 0,4. Nach § 19 BauNVO darf die zulässige GRZ durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu 50 % überschritten werden. Bei einer Verschmelzung der Grundstücke Fl.-Nrn. 7730, 4562/2 und 4562/4 ergäbe sich eine GRZ von 0,44. Die Entscheidung hierüber obliegt dem Landratsamt.

 

Zu 4. Der Stellplatzschlüssel entspricht der Anlage II zur Stellplatz- und Ablösesatzung der Stadt Marktheidenfeld, hier die Ziffern 1.3, 1.11, 2.1 und 7.4 der Anlage zur Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (GaStellV).

 

Zu 5. Die dritte Grundstückszufahrt resultiert aus den Stellplätzen vor der Tagespflege, gedacht für das Bringen und Holen Pflegebedürftiger. Dort sind links des Eingangs ein Stellplatz für Behinderte und ein Stellplatz für nicht Behinderte geplant. Des Weiteren ist rechts des Eingangs ein weiterer Behindertenparkplatz vorgesehen. Da diese Stellplätze dort notwendig erscheinen, wäre hier einer Abweichung zuzustimmen.

 

Zu 6. Aufgrund der Breite der Stellplätze von je 3,75 m überschreitet die Zufahrt die Höchstbreite von in der Satzung vorgegebenen 6 m. Bei einer solchen Einrichtung erscheint es sinnvoll, nicht allzu schmale Stellplätze für den Bring- und Holbereich der Tagespflege vorzusehen.

 

 

Es entsteht eine kontroverse Diskussion im Gremium.

 

Zu 1: Folgende Punkte für den Planer werden aus dem Gremium angeregt:

 

• Die Außenfassade mit farblichen Akzenten abzusetzen und das Gebäude etwas aufzugliedern.

 

·             Aus dem Blickwinkel der Ludwigstraße wirkt das Bauvorhaben zu wuchtig und fügt sich nicht optimal in die umliegende Wohnstraße ein. Es wäre zu prüfen, ob das Bauvorhaben zu drehen, auf 2 Geschosse zu begrenzen oder von der Straße zurückzusetzen sei.

 

·             Entgegen dem vorigen Punkt ist die Auffassung der Grünen Fraktion eher in die Höhe als in die Breite zu planen um möglichst viel von dem Baumbestand zu erhalten.

 

Frau Hollensteiner erwähnt, dass es sich hier um eine Bauvoranfrage handelt, das Bauvorhaben könne für den darauffolgenden Bauantrag noch gestalterisch optimiert werden.

 

Der Vorsitzende berichtet, dass der Planer im Erstgespräch sich sehr kooperativ gezeigt hat. Somit werden die Anregungen für das Bauvorhaben an diesen weitergegeben. Die Problematik des großen Baumbestandes ist ihm bekannt und er ist bestrebt möglichst viele Bäume davon zu erhalten.

 

Zu 4: Folgende Punkte/Hinweise aus dem Gremium an den Planer:

 

• Die Breite der Zufahrt ist aufgrund der besonderen Anforderungen für eine Pflegeeinrichtung nachvollziehbar.

 

• Die erforderlichen Stellplätze werden vom Landratsamt überprüft. Die aktuelle Verkehrssituation in diesem Bereich ist bereits angespannt, daher sollten genügend Parkplätze sowohl für Besucher als auch für Beschäftigte, möglichst über die erforderliche Anzahl der Stellplätze hinaus, zur Verfügung stehen.

Beschluss:

 

Dem Antrag auf Vorbescheid wird mit Abweichungen von der Stellplatzsatzung bezüglich der Zufahrtsbreite von 7,50 m statt 6 m sowie für die weitere Zufahrt, obwohl nur zwei Zufahrten zulässig wären, zugestimmt.