·         Liegt gem. § 34 BauGB innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteilen, in der Altstadt

·         Gestaltungssatzung wird nicht eingehalten
=> Abweichungen von §§ 4.2 (Dachneigung) und 4.5 (Dachaufbauten)

·         Fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein

·         Stellplatzsatzung eingehalten; Stellplatz für Appartement wird beim Weinhaus Anker nachgewiesen.

·         Sanierungsbeirat wurde beteiligt 01.02.2022 und 11.05.2022

·         Stellungnahme Sanierungsbeauftragte positiv => Abweichungen wird zugestimmt.

 

Das Bauvorhaben liegt gem. § 34 BauGB in den im Zusammenhang bebauten Ortsteilen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Altstadt Marktheidenfeld“ und somit im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung, Teilbereich 1, Altstadt. Das Gebäude ist direkt an das denkmalgeschützte Objekt Obertorstraße 13 angebaut, ist aber selbst nicht denkmalgeschützt und nach Auffassung der Sanierungsbeauftragten auch nicht ortsbildprägend.

 

Vorgesehen ist die Erneuerung des gesamten Dachgeschosses, in welchem eine Wohnung mit ca. 90 m² sowie ein zum Betrieb des Weinhauses Anker gehörendes Appartement von ca. 20 m² entstehen sollen. Geplant ist der Dachausbau in Form eines asymmetrischen Daches mit einer Dachneigung von 62°, welches an den Außenkanten zu einer steil geneigten Mansarde ausgebildet wird und dann in ein Flachdach übergeht (sog. Berliner Dach). Das Dach tritt optisch allerdings als geneigtes Dach mit Gauben in Erscheinung.

Gemäß Gestaltungssatzung wäre zwar lediglich eine Dachneigung von 40°- 58° zulässig, die Sanierungsbeauftragte stimmt der Abweichung jedoch zu, da der Eindruck eines geneigten Ziegeldaches erhalten bleibt. Die Firsthöhe vom vorherigen Satteldach von 11,92 m ändert sich nun auf 12,42 m.

 

Zudem sind zur Glasergasse hin Flachdachgauben als Dachaufbauten vorgesehen, welche ebenfalls nicht konform mit der Gestaltungssatzung sind, sondern nur Sattel-, Walm- bzw. Schleppdachgauben. Die Sanierungsbeauftragte kommt jedoch auch hier zu dem Ergebnis, dass dies aufgrund der geringen Höhe des geneigten Daches ortsbildverträglich ist.

Was die Abstände der Gauben untereinander, zu den Dachrändern bzw. zum Walmgrat angelangt, sind diese insgesamt weitestgehend eingehalten oder unterschreiten die Vorgaben nur marginal oder in städtebaulich vertretbarer Weise. Ebenso können die überwiegend kleiner als die Fassadenfenster ausgebildeten Gaubenfenster städtebaulich so akzeptiert werden.

 

Diese Auffassung entspricht den Beschlussempfehlungen des Sanierungsbeirates aus der Sitzung vom 11.05.2022. In der Sitzung am 01.02.2022 wurden die Dachgauben entlang der Glasergasse noch nicht befürwortet. Mit dem in der Sitzung am 11.05.2022 überarbeiteten Ergebnis bestand von Seiten des Beirates dann jedoch Einverständnis.

 

Darüber hinaus wird im Stellplatznachweis angeführt, dass das Appartement vom Personal des Weinhauses Anker bewohnt werden soll und der erforderliche Stellplatz durch den Stellplatznachweis des Hotelbetriebs erfüllt und nachgewiesen ist. Eine Abweichung ist aus Sicht der Verwaltung hier nicht erforderlich, nachdem der Stellplatz am Anwesen „Weinhaus Anker“ nachgewiesen werden kann und dieser auch entfernungsmäßig zulässigerweise an anderer Stelle nachgewiesen werden darf. Hierfür ist lediglich evtl. eine Dienstbarkeit zu Gunsten des Freistaates Bayern einzutragen.

 

Stadtrat Martin Harth ist verwundert über die Einschätzung der Sanierungsbeauftragten, dass das Bauvorhaben nicht ortsbildprägend sei. Seiner Auffassung nach ist das Bauvorhaben von der alten Mainbrücke Richtung Altstadt blickend ortsbildprägend, dennoch stimmt er dem Bauvorhaben zu.

Beschlussvorschlag:

 

In Anlehnung an die Empfehlung des Sanierungsbeirates und die Stellungnahme der Sanierungsbeauftragten wird dem Bauvorhaben einschließlich der Abweichungen von der Gestaltungssatzung im Hinblick auf die Dachform und Dachneigung sowie die Dachaufbauten (Flachdachgauben) zugestimmt.

 

Darüber hinaus wird die sanierungsrechtliche Genehmigung erteilt.