(Bei Behandlung des Tagesordnungspunktes sind Dr. Harald Gerlach von der KRE Group, Claudia Roschlau von Baur-Consult und Architektin Daniela Wagner anwesend.)

 

Mit Schreiben vom 15.10.2020 wurde von der KRE Projektentwicklung GmbH & Co. KG aus Bamberg ein Antrag zur Aufstellung eines Bebauungsplanes mit integrierter Grünordnung für das „ehemalige Udo-Lermann-Areal“ gestellt. Dieser wurde in der Sitzung des Stadtrates am 29.10.2020 behandelt und befürwortet.

 

Der Antrag der KRE Group beinhaltete damals das geplante Nutzungskonzept für das ehemalige Kaufhausareal sowie das Areal südlich der Ludwigstraße und sah ein sog. Urbanes Gebiet (MU) als Art der baulichen Nutzung vor.

 

Für das ehemalige Kaufhausareal (nördlich der Ludwigstraße) war vorgesehen:

·         Erhalt des ehemaligen Kaufhausgebäudes mit baulicher Reduzierung um 1 - 1,5 Geschosse

·         Servicewohnen/Tages-/Intensivpflege/kleinteilige Ladenflächen

·         Verbrauchermarkt – Drogeriemarkt – Fahrradladen

·         Wohnen

·         Tiefgarage

 

für den Bereich südlich der Ludwigstraße:

·         ebenerdiges Parken

 

Zwischenzeitlich wurde das Planungskonzept grundlegend überarbeitet, mit Schreiben vom 03.12.2021 der damalige Antrag zurückgenommen und ein neuer Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanes nur noch für die Überplanung des ehemaligen Kaufhausareals nördlich der Ludwigstraße gestellt. Der Bereich südlich der Ludwigstraße soll gem. § 34 BauGB als „im Zusammenhang bebauter Ortsteil“ einer Bebauung mit Wohnnutzung und kleinteiligem Gewerbe zugeführt werden und die bestehende Bebauung abgebrochen werden.

Durch die planungsrechtliche Beurteilung gem. § 34 BauGB können die Flächen südlich der Ludwigstraße schnellstmöglich bebaut und somit eine Umsiedlung der noch im Udo-Lermann-Areal ansässigen Läden in die dort entstehenden Neubauten ermöglicht werden.

 

Für den Bereich nördlich der Ludwigstraße ist ein Sondergebiet für Handel und betreutes Wohnen vorgesehen:

 

·         Abbruch Kaufhaus und Neubau

·         Nutzung Handel im EG, Stellplätze oberirdisch

·         Betreutes Wohnen (ca. 70 WE Service-Wohnen, Tagespflege, stationäre Pflege) in Obergeschossen

Ein Lageplan wurde den Gremiumsmitgliedern über das Ratsinformationssystem zur Verfügung gestellt.

 

Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung/Inhalt des Bebauungsplans

Die KRE Projektentwicklung GmbH & Co. KG aus Bamberg beabsichtigt die Entwicklung des ehemaligen „Udo-Lermann-Areals“ mit den Nutzungen Handel und betreutes Wohnen. Hierfür sollen die bestehenden Gebäude im Geltungsbereich abgebrochen und die Fläche einer neuen baulichen Entwicklung zugeführt werden.

 

Für die planungsrechtliche Umsetzung des geplanten Vorhabens ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Darin soll das Areal gemäß § 11 BauNVO als „sonstiges Sondergebiet“ für die Nutzungen Handel und betreutes Wohnen ausgewiesen werden.

 

Das Verfahren kann nach § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB) im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden. Die Größe der Grundfläche beträgt weniger als 20.000 m² (§ 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB i. V. m. § 19 Abs. 2 BauNVO). Ein Ausschluss des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a Abs. 1 Satz 4 und 5 BauGB – Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung – liegt nicht vor.

 

Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan ist der betroffene Bereich als eine sog. „gemischte Baufläche“ (M) ausgewiesen. Ein Änderungsverfahren ist aufgrund der Anwendung des beschleunigten Verfahrens nicht erforderlich. Der Flächennutzungsplan ist lediglich gem. § 13a Abs. 2 Nr. 2 im Wege der Berichtigung anzupassen.

 

Geltungsbereich

Das Plangebiet hat eine Größe von rd. 1,0 ha und befindet sich etwa 100 m östlich der historischen Altstadt. Bei dem Plangebiet handelt es sich um das ehemalige „Udo-Lermann-Areal“, welches derzeit nur noch in einem kleinen Teilbereich eines Nebengebäudes für einen Baumarkt genutzt wird.

 

Der räumliche Geltungsbereich umfasst die Flurstücke Fl.-Nrn. 7798, 7795, 7801, 7800 (teilweise), 7799 (teilweise), 7799/1 (teilweise), 7798/2, 1110, 1100, 1100/1, 7542/6 (teilweise) – jeweils Gemarkung Marktheidenfeld – und wird wie folgt begrenzt:

 

·         im Norden durch die Baumhofstraße sowie die bebauten Grundstücke Fl.-Nr. 7794, 7793, 7792 und 7792/1,

·         im Osten durch die Echterstraße (Fl.-Nr. 7611/1),

·         im Süden durch die Ludwigstraße,

·         im Westen durch die Luitpoldstraße (Fl.-Nr. 7542), die bebauten Grundstücke Fl.-Nrn. 7798/1 und 7799 sowie den nicht überplanten Teil der Verkehrsflächen Fl.-Nrn. 7799/1 und 7800.

 

Weiteres Vorgehen

Zur weiteren Fortführung des Bebauungsplanverfahrens ist der Aufstellungsbeschluss zu fassen. Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen.

 

Im beschleunigten Verfahren ist ortsüblich bekannt zu machen, dass der Bebauungsplan ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 aufgestellt werden soll und wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann (§ 13a Abs. 3 BauGB).

 

Dr. Gerlach stellt klar, Ziel der heutigen Beratung sei die Erlangung eines Aufstellungsbeschlusses, welcher Voraussetzung für das kommende Bebauungsplanverfahren sei. Er betont, dass auch mit einem Aufstellungsbeschluss die Autorität des Stadtrats gewahrt bleibe.

 

Frau Roschlau erläutert die bislang erfolgten sowie die anstehenden Verfahrensschritte.

 

Das Gremium diskutiert ausführlich die überarbeitete Planung. Begrüßt wird die Initiative des Investors für eine Bebauung, den Belangen des Stadtrats sei jedoch Rechnung zu tragen. Mehrfach findet die noch nicht optimale verkehrsrechtliche Erschließung Erwähnung. Auch die Einbeziehung der Fläche der städtischen Garagen wird kritisiert. Auf das ISEK von 2013 wird ausdrücklich verwiesen. Bereits damals habe man viele gute Gedanken hinsichtlich des Areals gesammelt.

 

Dr. Gerlach legt einen visuellen Vorentwurf des Baukörpers an der Luitpoldstraße als Diskussionsgrundlage vor. Er werde weitere Pläne am kommenden Montag, 20.12.2021, in der Sitzung des Sanierungsbeirats vorstellen, kündigt er an.

 

Mehrfach wird von Gremiumsmitgliedern betont, man stehe noch ganz am Anfang des Verfahrens. Keinesfalls solle ein „Lermann-Reloaded“ entstehen. Eine Öffnung des Areals Richtung Altstadt sei wünschenswert. Die massive Bebauung in Höhe und Kubatur wird kritisch gesehen.

 

Auf Rückfrage erläutert Dr. Gerlach, die Service-Wohneinheiten richten sich bewusst an die Generation 55+. Es handele sich nicht um ein „betreutes Wohnen“, sondern orientiere sich an den besonderen Bedürfnissen der älteren Mitbürger, vor allem in Hinblick auf Barrierefreiheit, die sich jedoch noch autark versorgen könnten.

 

Aus dem Gremium wird auf eine eventuelle Neugestaltung des ZOB (Zentraler Omnibusbahnhof) Bezug genommen. Man müsse darauf achten, durch die Neuordnung des Udo-Lermann-Areals keine Möglichkeiten am ZOB zu blockieren. Auch die Umwidmung der heutigen B 8/Luitpoldstraße zur Ortsstraße wird thematisiert und entsprechende Auswirkungen auf die Verkehrsführung angesprochen.

 

Frau Roschlau erläutert die Unterschiede eines beschleunigten Verfahrens nach § 13a Abs. 3 BauGB im Vergleich zu einem üblichen Bauleitplanungsverfahren.

 

Abschließend geht der Erste Bürgermeister auf die Bedeutung des Udo-Lermann-Areals für die weitere Innenentwicklung Marktheidenfelds, auch hinsichtlich der verkehrsrechtlichen Seite, ein. Er sagt zu, den Stadträten den Termin für die nächste Sitzung des Sanierungsbeirats per Mail zukommen zu lassen.

Beschluss:

 

1.    Dem neu gestellten Antrag der KRE Group vom 03.12.2021 auf Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Überplanung des ehemaligen Udo-Lermann-Areals mit einem Sondergebiet (SO) „Handel und betreutes Wohnen“ wird zugestimmt. Der Stadtratsbeschluss vom 29.10.2020 wird insofern modifiziert.

 

2.    Der Aufstellung eines Bebauungsplanes Sondergebiet (SO) Handel und betreutes Wohnen für den nördlichen Bereich der Ludwigstraße wird zugestimmt. Der räumliche Geltungsbereich umfasst folgende Flurstücke der Gemarkung Marktheidenfeld:

7798, 7795, 7801, 7800 (teilweise), 7799 (teilweise), 7799/1 (teilweise), 7798/2, 1110, 1100, 1100/1, 7542/6 (teilweise).

 

3.    Die Verwaltung wird beauftragt, den Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. §13a BauGB aufzustellen und den Aufstellungsbeschluss ortsüblich bekanntzumachen.

 

Abstimmungsvermerk:

 

Stadtrat Hock hat aufgrund persönlicher Beteiligung weder an der Beratung noch an der Abstimmung teilgenommen.