(Dieser Tagesordnungspunkt wird vorgezogen. Bei Behandlung des Tagesordnungspunktes ist Landschaftsarchitekt Markus Fleckenstein, Lohr, anwesend.)

 

Aufgrund der Ausweisung einer Sonderbaufläche, d. h. eines Sondergebiets für großflächigen Einzelhandel in einem Teilbereich des Gewerbeparks „Söllershöhe“ in Altfeld war es erforderlich, den Flächennutzungsplan für dieses Areal zu ändern und anzupassen, da hier bisher, wie im übrigen Gewerbepark auch, eine Gewerbegebietsfläche ausgewiesen war.

 

Ziel der Ausweisung ist es, die Grundversorgung des stetig wachsenden Stadtteils Altfeld, aber auch der umgebenden Stadtteile Oberwittbach, Michelrieth und Glasofen in verkehrsgünstiger Lage auszubauen und zu verbessern. Als Schwerpunkt der Einzelhandelsnutzung ist eine qualifizierte Versorgung Altfelds und der umgebenden Marktheidenfelder Stadtteile mit Nahrungs- und Genussmitteln sowie untergeordnet auch mit sonstigen Waren des täglichen Bedarfs vorgesehen.

 

In der Zeit vom 25.10. – 26.11.2018 fand deshalb zunächst für die 29. Änderung die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. §§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB auf der Grundlage des Planvorentwurfes vom 13.09.2018 statt.

 

Aus verfahrenstechnischen Gründen wurde dann aber der Teilbereich des Sondergebiets aus dem ursprünglichen Gesamtbebauungsplan „Gewerbepark Söllershöhe, Altfeld“ herausgelöst und als eigenständiges Bebauungsplanverfahren weitergeführt. Dies nicht zuletzt, um den Abschluss des Bebauungsplanes für den Gewerbepark durch die im Verfahren lediglich zum Sondergebiet aufgeworfenen Bedenken von Trägern öffentlicher Belange zur Größe des großflächigen Einzelhandels nicht unnötig zu behindern.

 

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit wurden damals Bedenken gegen die anberaumte Verkaufsfläche von max. 1.600 m² für den Bereich des großflächigen Einzelhandels im Gewerbepark Söllershöhe erhoben und lediglich eine Verkaufsfläche von 1.200 m² Verkaufsfläche zzgl. Bäckerei und Gastronomie als ausreichend erachtet.

 

Nachdem die Gesamtfläche des Sondergebietes mit ca. 8.300 m² für einen solchen Markt doch recht großzügig ist und für einen Markt in der Größenordnung mit 1.200 m² Verkaufsfläche eine Gesamtfläche von ca. 5.000 m² ausreichen würde, wurde die verbleibenden Fläche als Gewerbegebietsfläche ausgewiesen. Die Gesamtfläche des räumlichen Geltungsbereichs beträgt 9.836 m².

 

Somit wurden sowohl für die 29. Änderung des Flächennutzungsplanes (erneut) wie auch den Bebauungsplan die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange und Nachbargemeinden, wie auch die Öffentlichkeitbeteiligung in der Zeit vom 30.11.2020 bis 08.01.2021 durchgeführt.

 

Die vorgebrachten Hinweise, Anregungen und Bedenken sowie die entsprechenden Beschlussvorschläge sind den Abwägungstabellen zu entnehmen, welche den Stadträten über das Ratsinfosystem zur Einsichtnahme zur Verfügung gestellt wurden.

 

Die in den Bebauungsplanentwurf eingearbeiteten Änderungen bzw. Abweichungen von der vorherigen Fassung wurden den Stadträten ebenfalls über das Ratsinfosystem vorab zur Verfügung gestellt.

 

Landschaftsarchitekt Fleckenstein erläutert den Verfahrensstand anhand einer Präsentation.

 

Frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 30.11.2020 – 08.01.2021

-       29 TÖBs wurden am Verfahren beteiligt.

-       16 Stellungnahmen wurden fristgerecht eingereicht.

-       3 Stellungnahmen gingen innerhalb der zweiwöchigen Verlängerungsfrist ein.

-       2 Stellungnahmen gingen außerhalb der Beteiligungsfrist ein.

 

Ergebnisse der frühzeitigen Behördenbeteiligung

-       Von einem Großteil der beteiligten Behörden und TÖBs werden keine grundsätzlichen Einwendungen erhoben; insbesondere aus Sicht

des Landratsamtes Main-Spessart,

der Regierung von Unterfranken,

des regionalen Planungsverbands,

des Staatlichen Bauamtes Würzburg,

der Autobahndirektion Nordbayern,

des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten,

werden im Grundsatz keine Einwände gegen die Planung vorgebracht. Einzelne Träger öffentlicher Belange regen in begrenztem Umfang Plananpassungen oder die Übernahme nachrichtlicher Hinweise in die Planung an.

-       Seitens der Handwerkskammer Unterfranken und des ALE Unterfranken werden Bedenken im Hinblick auf die geplante Ansiedlung von Lebensmittelhandwerk im Sondergebiet vorgetragen.

-       Grundsätzliche Einwendungen oder größere Bedenken werden erhoben von:

Bayerischer Bauernverband

Markt Kreuzwertheim

-       Eine detaillierte Behandlung einzelner Stellungnahmen konnte der vorliegenden Abwägungsmatrix entnommen werden.

 

Bedenken der Handwerkskammer Unterfranken und des ALE Unterfranken

-       Erzeugung einer neuen, kritischen Wettbewerbssituation für ortsansässige Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäckerei, Metzgerei).

 

Angestrebt wird ein umfassendes und zeitgemäßes Grundversorgungsangebot in städtebaulich integrierter und gut erschlossener Lage; hierzu gehört auch Lebensmittelhandwerk im räumlich-funktionalen Verbund mit dem großflächigen Einzelhandel.

 

Durch die räumliche Konzentration des Versorgungsangebotes in zentraler und verkehrsgünstiger Lage können Synergieeffekte optimal genutzt und günstige Rahmenbedingungen für langfristig beständige Einzelhandelsnutzungen in Altfeld geschaffen werden (auch Zukunftschance für ortsansässige Betriebe).

 

Im Rahmen der Planaufstellung wurden seitens der Stadtverwaltung bereits orientierende Gespräche mit den ortsansässigen Betrieben des Lebensmittelhandwerks geführt; Möglichkeiten einer Einbindung der Betriebe in den neuen Einzelhandelsstandort werden ausgelotet; Kooperationsmöglichkeiten zeichnen sich ab; die Betriebe sollen auch in die Planumsetzung mit eingebunden werden.

 

 

Kritikpunkte bayerischer Bauernverband

-       Verbrauch landwirtschaftlicher Nutzfläche hoher Bonität

Plangebiet im rechtswirksamen FNP bereits für bauliche Entwicklungen vorgesehen; keine zusätzliche Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Nutzfläche geplant.

Die Stadt Marktheidenfeld ist sich der hohen, landwirtschaftlichen Ertragsfähigkeit der Böden auf der Söllershöhe bewusst; einer deutlichen Verbesserung der Grundversorgung Altfelds in verkehrsgünstiger, städtebaulich integrierter Lage wird jedoch Vorrang gegenüber landwirtschaftlichen Belangen eingeräumt.

 

-       Konfliktpotenzial durch Benachbarung von Gewerbe und Landwirtschaft

Plangebiet wird künftig in ein städtebaulich vergleichbar ausgerichtetes Umfeld eingebunden sein (Gewerbepark Söllershöhe); das umgebende Feldwirtschaftswegenetz bleibt funktionsfähig erhalten. Nutzungskonflikte werden auch bei vorübergehender Benachbarung von Landwirtschaft und Gewerbe nicht erwartet.

 

-       Erforderlichkeit von großflächigem Einzelhandel wird angezweifelt

Planung ist auf einen verträglichen und zugleich zukunftsfähigen Ausbau der Grundversorgung des stetig wachsenden Stadtteils Altfelds und der benachbarten Ortsteile ausgerichtet.

Qualifizierte und umfassende Grundversorgung soll durch großflächigen Einzelhandel in städtebaulich integrierter und verkehrlich gut erschlossener Lage erzielt werden

 

Einwendungen Markt Kreuzwertheim

-       Der Marktgemeinderat Kreuzwertheim hat sich in seiner Sitzung am 19.01.2021 mehrheitlich gegen die 29. Änderung des Flächennutzungsplanes und gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes ausgesprochen. Eine Begründung dieser Entscheidung oder eine Konkretisierung der ausschlaggebenden Bedenken werden nicht vorgetragen.

-       Die Stellungnahme ging nahezu 3 Wochen nach Ablauf der Beteiligungsfrist ein.

-       Es ist anzunehmen, dass seitens des Marktes Kreuzwertheim eine Schwächung der bestehenden Versorgungsstrukturen in Kreuzwertheim bzw. in den umliegenden Gemeindeteilen durch die geplante Sondergebietsausweisung befürchtet wird.

Entsprechende Bedenken wurden von der Marktgemeinde bereits im Rahmen ihrer Stellungnahme vom 01.08.2018 zur Vorentwurfsfassung des Bebauungs- und Grünordnungsplanes „Gewerbepark Söllershöhe“ (Planstand 26.04.2018; damals war insbesondere eine max. zulässige Verkaufsfläche von 1.600 m² vorgesehen) vorgetragen.

 

Schwächung bestehender Einzelhandelsstrukturen im Raum Kreuzwertheim:

Um erhebliche Auswirkungen auf die bestehenden Versorgungsstrukturen im Stadtgebiet und in den umliegenden Gemeinden zu vermeiden wurden Art und Maß der baulichen Nutzung im geplanten Sondergebiet bewusst sehr streng gefasst; hierbei wurden Belange der Nachbargemeinden bereits in hohem Maße berücksichtigt:

-       Begrenzung der max. zulässigen Verkaufsfläche auf 1.200 m² zzgl. Bäckerei-/Metzgereifiliale (dtl. Reduktion gegenüber den ursprünglich vorgesehenen 1.600 m² VKF).

-       Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel; weitere Waren des täglichen Bedarfs als untergeordnetes Randsortiment zulässig.

-       Die einschlägigen Ziele/Vorgaben der Landesplanung bzgl. großflächiger Einzelhandelsprojekte (Ziff. 5.3 LEP) werden vollumfänglich beachtet.

Eine vorliegende Fachstellungnahme des Planungsbüros GEO-PLAN, Bayreuth (Stand 19.07.2019), kommt bereits bei Annahme einer max. zulässigen Verkaufsfläche von 1.600 m² zu dem Ergebnis, dass keine erhebliche Schwächung bestehender Versorgungsstrukturen zu erwarten ist.

 

Einwendungen eines Anwohners an der Michelriether Straße, nahe B 8

-       Erhebliche Verschärfung der bestehenden Lärm- und Luftschadstoffbelastung an der B 8 wird befürchtet.

Zwar ist eine Verkehrszunahme in Folge der Planumsetzung abzusehen, jedoch sind keine Erhöhungen der bislang bestehenden Lärmpegel an der B 8 zu besorgen.

Gründe:

(1) Einbau eines lärmmindernden Flüsterasphalts im Bereich der Altortquerung,

(2) Reduktion der max. zulässigen Fahrgeschwindigkeit auf durchgängig 70 km/h.

Entsprechend den vorliegenden, immissionsschutzfachlichen Berechnungen ist nach Umsetzung der beiden Maßnahmen sogar eine leichte Minderung der aktuellen Lärmbelastung zu erwarten (Gutachten IB Wölfel GmbH, 2019).

 

Den grundsätzlich nachvollziehbaren Befürchtungen des Anwohners muss auch entgegengebracht werden, dass mit der Planaufstellung eine deutliche Verbesserung der örtlichen Nahversorgungssituation und eine Stärkung des überörtlich bedeutsamen Gewerbestandorts Altfeld verfolgt wird. Diese bauleitplanerischen Ziele liegen im allgemeinen, öffentlichen Interesse.

 

Wesentliche Plananpassungen in Folge der frühzeitigen Beteiligung: Bebauungsplan

-       Ergänzung der Regelungen zu Pkw-Stellplätzen und Grundstückszufahrten (Festsetzung 3.9):

Zufahrten, über die Baugrundstücke verkehrlich erschlossen werden, sind, abweichend von der Stellplatz- und Ablösesatzung der Stadt Marktheidenfeld, bis maximal 12,00 m Breite zulässig. Hierdurch soll für die Gewerbe- und Sonderbauflächen eine angemessene, verkehrliche Anbindung an die öffentliche Erschließungsstraße zu ermöglicht werden.

-       Streichung der Vorgaben zur versickerungsfähigen Ausgestaltung von Pkw-Stellplätzen, Wegen und Plätzen (bislang Ziff. 4.4 der örtlichen Bauvorschriften). Grund: Hohes Verkehrsaufkommen im SO mit einhergehender Verunreinigung von Oberflächenwasser; anfallendes Oberflächenwasser soll über eine Vorreinigungsstufe geführt und gereinigt in das offene Graben- und Retentionsmuldensystem des Gewerbeparks eingeleitet werden.

-       Unter Ziff. 5.7 der Planhinweise wird ergänzend auf die zu erfüllenden Vorgaben bzgl. einer Einleitung von Niederschlagswasser in die städtischen Entsorgungseinrichtungen auf der Söllershöhe hingewiesen.

-       Entlang des geplanten Altortzubringers wurden zusätzliche Pflanzgebote (Standorte variabel) aufgenommen, um eine Gliederung des Straßenraums zu fördern und die wegfallende Regelung zur versickerungsfähigen Ausgestaltung von PKW-Stellplätzen gesamtökologisch aufzufangen.

-       Aufgrund der im Plangebiet zu erwartenden, baulichen Dichte wurde der bislang vorgesehene Durchgrünungsgrad der Bauflächen reduziert: Anstelle von je 500 m² ist je 750 m² Grundstücksfläche ein Laubbaum zu pflanzen.

-       Weitere Verschiebung der Flächenansätze zugunsten der Gewerbebaufläche, um bei der Verwertung der ungünstigen Flächengeometrie des GE mehr Gestaltungsspielraum einzuräumen: SO 4.770 m², GE 3.452 m², priv. Grünfläche 1.614 m²

-       Ausrichtung der Planung an der aktuellsten Fassung der Verkehrsknotenpunktplanung an der B 8 (gem. Planung Staatliches Bauamt Würzburg 2021); hierdurch ergibt sich ein Flächenverlust von etwa 165 m².

-       Aufgrund der veränderten Flächenbilanz ergibt sich im Plangebiet ein leicht reduzierter, naturschutzrechtlicher Kompensationsbedarf von 4.111 m² (ehemals 4.170 m²).

-       Unter Ziff. 5.11 wurden auf Grundlage der Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg Ausführungen zum Umgang mit unvorhersehbaren Altlasten im Plangebiet ergänzt; Hinweise auf Altlastenverdachtsflächen liegen nicht vor.

-       Der Titel des Bebauungs- und Grünordnungsplanes wurde ergänzt, um den räumlich-funktionalen Zusammenhang mit den benachbarten Gewerbeflächen auf der Söllershöhe klar zu stellen:

Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel und Erweiterung des Gewerbeparks Söllershöhe, Altfeld“.

 

Wesentliche Plananpassungen in Folge der frühzeitigen Beteiligung: Flächennutzungsplan

-       Der räumliche Geltungsbereich der Planfortschreibung, wie auch der Flächenansatz für die geplante Sondergebietsausweisung wurden von ehemals 6.000 m² auf 4.770 m² reduziert (analog Bebauungsplan). Begleitend wurden Planbegründung und Umweltbericht entsprechend fortgeschrieben.

-       Die Begründung, wie auch der begleitende Umweltbericht zur Flächennutzungsplanänderung wurde um eine Betrachtung von Auswirkungen auf bestehende Einzelhandelsstrukturen in Altfeld ergänzt (Erfassung bestehender Strukturen, mögliche Auswirkungen, Wettbewerbssituation).

Auf Hinweis aus dem Gremium erläutert Herr Fleckenstein, dass es bezüglich der Lärmbelästigung bereits Gespräche mit dem Staatlichen Bauamt gegeben habe. Es sei von einer Minimierung von 3 dB(A) auszugehen. Dennoch wird vom Gremium dazu geraten, nochmals über einen aktiven Schallschutz nachzudenken.

 

Hinsichtlich einer Rückfrage zur Erhöhung der Luftschadstoffbelastung erläutert Herr Fleckenstein, man könne derzeit nur von Annahmen ausgehen, da diesbezüglich keine Werte vorlägen.

 

Die Einwendung eines Stadtratsmitglieds, die Grundstückseinfahrt von 12 m Breite sei zu groß dimensioniert, wird ausführlich diskutiert. Im Zuge dieser Diskussion kommt man überein, die Festsetzung 3.9 zu streichen.

 

Bezüglich der vorgeschlagenen Streichung der Vorgaben zur versickerungsfähigen Ausgestaltung von Pkw-Stellplätzen, Wegen und Plätzen wird seitens des Gremiums um Erläuterung der Gründe gebeten. Herr Fleckenstein führt aus, dass erst seit wenigen Tagen die wasserrechtliche Genehmigung vorliege. Diese bedinge jedoch eine Vorreinigung des Oberflächenwassers, weshalb eine Versickerung nicht in Frage komme.

 

Seitens des Gremiums wird auch die Reduzierung der zu pflanzenden Laubbäume bemängelt.

Abschließender Beschluss:

 

1.    Die Festsetzung 3.9 wird gestrichen.

 

mehrheitlich beschlossen   Ja 22  Nein 1 

 

 

 

2.    Nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander wird der 29. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie dem Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel und Erweiterung des Gewerbeparks Söllershöhe, Altfeld“ einschließlich der jeweils eingearbeiteten Änderungen in der Fassung vom 15.04.2021 in der vorgestellten Form zugestimmt.

 

3.    Die Verwaltung wird beauftragt, die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Beteiligung der Öffentlichkeit durchzuführen.